Модернизация жилого дома и офиса

Здания, используемые для разных потребностей, чаще всего являются капитальными дорогостоящими объектами. Вот почему при изменении запросов на удовлетворение таких потребностей возникает необходимость улучшения параметров этих объектов.

Распространённые в последнее время технологии быстровозводимых зданий лучше всего отвечают идее изменчивых потребностей пользователей. Такие сооружения недороги, поэтому их несложно полностью заменить на другие, более пригодные для работы в новых условиях. Быстровозводимые конструкции несложно и модернизировать – перестроить, дополнить, уменьшить в размерах, изменить внутреннее устройство и оборудование.

Значительно сложнее обстоит дело с капитальными зданиями старой постройки. Вот несколько типичных проблем, которые требуют решения при необходимости изменить параметры объекта недвижимости:

1.  Конструкции здания не допускают увеличения, а порой – любого изменения нагрузки
2.  Расширение здания по площади не допускает продолжения эксплуатации исходной части
3.  Возможности достройки здания по вертикали и по горизонтали ограничены не только конструкциями, но и параметрами грунтов основания, обстановкой на участке объекта, его ближайшего окружения
4. Возможны сложности с изменением планировки объекта при сохранении основных конструкций.

Основной инструмент и методика решения задач изменения условий эксплуатации объектов недвижимости – определение затрат на необходимые операции и выяснение возможного экономического эффекта. Аналитическая работа такого рода называется технико-экономической оценкой. Многочисленные вариации этого наименования не меняют его сути – это подсчёт затрат на требуемые изменения, их сопоставление с планируемыми выгодами. Вполне законный результат такой работы – полный отказ от идеи модернизации объекта, его снос и возведение нового.

Возможности модификации объекта недвижимости

Чаще всего требуемые изменения в объекте недвижимости производят в виде работ трёх видов:

1.  Надстройка
2.  Расширение
3.  Перепланировка и адаптация.

На практике чаще всего имеют дело с каким-то определённым сочетанием работ, соответствующим реальным задачам модификации каждого объекта.

Надстройка

Под надстройкой подразумевают сооружение дополнительных уровней, увеличивающих высоту здания. Периметр объекта чаще всего остаётся без изменений.

Это – распространённый приём увеличения потенциала строительного объекта. Его часто применяют в плотной городской застройке, когда увеличение периметра сооружения невозможно из-за отсутствия свободного места. Бывает, что выгодно даже убрать какие-либо достроенные к зданию части, а вместо них соорудить дополнительный этаж.

Вот что нужно для того, чтобы достроить дополнительные уровни:

1.  Оценить состояние основания – грунтов участка под зданием
2.  Проверить качество и параметры фундаментов объекта
3.  Выполнить контроль параметров и состояния несущих конструкций – стен, колонн, перекрытий
4.  Выполнить проект достройки этажей, проверив возможности новой конструкции расчётом
5.  Обеспечить качественное градостроительное и архитектурное решение, в том числе – интерьеров.

Многие здания старой постройки имеют достаточно толстые стены. Это объясняется несовершенством инженерного дела на момент их строительства, а также - возведением стен на основании теплотехнического расчёта, в результате чего несущая способность стен оказывается избыточной и пригодной для восприятия дополнительных нагрузок.

Стеклянная оболочка для старого здания и пространства вокруг него – главная идея модернизации этого объекта

Значительно чаще состояние несущих конструкций таково, что дополнительные нагрузки прикладывать к ним нельзя. В таком случае может быть принято одно из нескольких возможных решений:

•  Усиление существующих конструкций
•  Возведение дополнительных конструкций в пределах здания
•  Устройство отдельных несущих конструкций вне пределов здания.

Для каждого из решений должно быть соответствующее обоснование, доказывающее его эффективность. Многое зависит от состояния конструкций «нулевого цикла» - они, как правило, быстрее всех остальных приходят в непригодное для реконструкции состояние.

Наиболее надёжным методом сооружения надстройки следует считать её возведение на отдельных от существующего здания опорах. Такое решение резко усложняется с высотой существующей надстраиваемой части.

Применяют и другие типы решений, а также их возможные комбинации.

Расширение

Можно считать, что расширение здания – это увеличение его площадей за счёт пристроек. Такой приём можно применить к зданиям с любым количеством уровней (этажей).

После обязательной проверки состояния всех конструкций расширяемого здания нужно разработать оптимальное инженерное решение расширяемого объекта. Вот каковы два основных варианта реализации такой идеи:

1.  Все нагрузки от частей расширяемого здания и его проектируемой пристройки распределяются на существующие и вновь возводимые несущие конструкции
2.  Нагрузки от новых частей достраиваемая структура воспринимают самостоятельно.

Выбор нужного решения чаще всего обусловлен состоянием основания и фундамента.

Встречаются такие проекты, в которых к зданию в отличном техническом состоянии требуется пристроить небольшие объёмы. В таких ситуациях допустимо жёсткое соединение новой и старой частей конструкций. Это довольно редкий приём при профессиональном проектировании и весьма распространённое решение, когда вопросы расширения решаются самодеятельными строителями или дилетантами.

Опасности такого инженерного решения заключаются в риске осадки новой части, возникновении трещин и деформаций геометрического характера.

Значительно более надёжно такое решение, при котором новая пристраиваемая часть полностью отделена от старой. Для этого в нужных местах следует устроить деформационные швы. Таким образом, новая и старая конструкции работают раздельно, отчего возможная осадка может нанести значительно меньший урон.

Грамотно составленный проект, завершённый качественным исполнением, может показать полное отсутствие осадки за начальный период эксплуатации. Самый надёжный способ добиться такого результата – обеспечить минимальное давление фундамента на основание, отчего условия для возникновения осадки будут сведены к минимуму.

Помимо грамотного расчёта, определённое влияние на решения о достройке может оказать анализ состояния существующего здания, в особенности – работа его фундамента и основания, а также:

•  состояние ливневой и бытовой канализационных сетей
•  состояние водопроводного хозяйства
•  динамика  и параметры грунтовых вод, изменения застройки в зоне расширения объекта.

При необходимости можно установить наблюдение за существующими объектами в месте застройки, проверить точность его геометрической формы, наличие повреждений и деформаций. Наличие устойчивого процесса нарастания проблем здания свидетельствует о необходимости принять принципиальное решение, обеспечивающее безопасность новой и старой частей. В качестве таких решений часто используют методы укрепления оснований, усиление существующих фундаментов, устройство новых или ремонт существующих дренажных систем и прочее.

Последним этапом устройства расширений здания является сооружение крыши. Проще всего сделать новую кровлю демонстративно и конструктивно отделённой от старых стен и старой крыши. Сложнее дополнить старую крышу новыми частями над пристройками.

Для такой объединяющей старую и новую части крыши разумно предусмотреть устройства, позволяющие ликвидировать деформации, вызванные осадкой новой части. Такие устройства – компенсаторы - приходится изготавливать по индивидуальному заказу.

Хорошо продуманное расширение здания опытные строители и проектировщики могут сделать настолько надёжным, что деформационные швы практически не включаются в работу. Такой шов может быть прикрыт потолочным карнизом для штор, приобретённым у солидного поставщика (http://www.profilkarniz.ru/), а то и вовсе оставлен в открытом виде.

Перепланировка и адаптация

Один из распространённых видов реконструкции зданий и сооружений состоит в такой переделке, при которой объем здания остаётся в пределах существующих ограждающих конструкций. Во время таких операций могут быть полностью демонтированы перегородки, переделаны все инженерные сети, усилены несущие конструкции. Вот несколько примеров более серьёзных работ, не выходящих за пределы существующего здания:

•  Изменение оконных и дверных проёмов несущих стен
•  Добавление новых несущих конструкций
•  Замена перекрытий или даже изменение их расположения в здании
•  Увеличение способности нести полезную и временную нагрузку.

Эти и многие другие проблемы приходится решать при адаптации здания – его приспособлении под иные, чем ранее, потребности.

Примером такой адаптации может служить использование жилого здания для организации производства, требующего применения тяжёлого оборудования. Перекрытия такого объекта следует усилить, чтобы они выдержали вес оборудования и динамические нагрузки от его работы.

Случаи реализации проектов этого направления крайне редки из-за низкой эффективности такой адаптации. Значительно чаще встречаются проекты, где перекрытие требует усиления по другим причинам, например:

1.  Ликвидация аварийного состояния
2.  Уменьшение деформаций (зыбкости)
3.  Переход на более долговечные и огнестойкие материалы.

Примеры другого характера встречаются чаще. Здания, использовавшиеся в качестве промышленных объектов, адаптируют под общественные сооружения или даже жильё. Значительна нагрузка, на которую рассчитываются производственные здания, позволяет выполнять такие трансформации без какого-либо усиления конструкций.

Перепланировка - изменение состава и взаимосвязи помещений. Такая работа выполняется очень часто. Многие современные офисные здания уже изначально рассчитаны на проведение постоянных перепланировок, которыми занимаются арендаторы, использующие помещение, откуда съехали их предшественники.

Техническое исполнение перепланировки не представляет сложности. Вот обычная последовательность работ при таких операциях:

•  Демонтаж отделочных конструкций и перегородок
•  Устройство новых перегородок, монтаж дверей
•  Укладка инженерных сетей (электроснабжение и слаботочные системы)
•  Отделка и комплектация мебелью.

Некоторые операции перепланировки значительно проще. Они представляют собой простейшие действия – перенос дверных проёмов, объединение или разделение помещений.

Другие работы по перепланировке могут создать сложности, когда требуется прорезать проём в несущих стенах там, где его не было или в месте, где его устройство сопряжено со значительными трудностями.

Перепланировки распространены во всех видах зданий – в жилых помещениях, в конторах и офисах, в зданиях общественного назначения.

Современная модернизация строительных объектов

Если раньше здания реконструировали в основном из-за необходимости получить нужную планировочную структуру или же заменить негодные конструкции, то в современных условиях модернизация строительного объекта всё чаще означает более существенное повышение качества его эксплуатации.

Теплоизоляция

Значительное количество теоретических и практических работ по модернизации домов и зданий посвящено повышению теплоизолирующей способности их ограждающих  конструкций. Это объясняется нарастанием стоимости энергоносителей и удорожанием отопления.

Требования современных строительных норм в разных странах таковы, что большинство вполне пригодных зданий старой или даже совсем недавней постройки оказываются не соответствующими их условиям. Работы по улучшению показателей сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций – актуальное направление строительного дела. Многие технологии предусматривают наружное утепление одним из ключевых решений нового строительства.

 Повышение эффективности теплоизоляции наружных стен крупного здания – одна из разновидностей модернизации

На практике утепление стен здания состоит из требуемых в каждом случае операций:

•  Удаление фасадной отделки, препятствующей созданию эффективной теплоизоляции
•  Монтаж или нанесение эффективной теплоизоляции на фасадные поверхности
•  Устройство новой современной наружной отделки, в том числе – навесных вентилируемых фасадов.

Некоторые решения требуют устройства паропроницаемых, гидроизоляционных или ветрозащитных слоёв. Для этого применяют современные полимерные материалы высокой надёжности и долговечности.

Планировка

Одной из наиболее распространённых причин провести модернизацию здания является перепланировка. Приведение состава помещений и их взаимосвязи в соответствие с требованиями пользователей – мощный ресурс повышения эффективности производства, а в жилом доме – комфорта и практичного быта.

Более оперативная, чем раньше, смена потребностей пользователей зданий привела к тому, что наиболее распространённый вариант перепланировки заключается в создании единого пространства, которое нетрудно разделить простыми и технологичными средствами на нужные отсеки, организовать правильные связи между ними. Применение трансформируемых перегородок или же конструкций, условно разделяющих крупные объёмы на практичные отсеки и зоны придаёт помещению дополнительный ресурс качества.

Интересно, что в некоторых планировочных решениях требуемые площади не удаётся разместить в пределах существующих стен. В таких случаях необходимые объёмы пристраивают с нужной стороны, объединяя их с примыкающими помещениями. В таких решениях нередко удаётся найти очень интересные сочетания старой архитектуры и нового современного формообразования. Среди зданий, претерпевших подобную модернизацию немало интереснейших композиций.

Распространены решения, в которых от исторического здания остаются только стены, сохраняющие статус памятника архитектуры. Внутри такой сохранённой «коробки» размещают самое современное и технологичное заполнение, например:

1.  Полноценные системы искусственного климата
2.  Устройства горизонтального и вертикального транспорта (лифты, эскалаторы)
3.  Сложные технические системы и комплексы, например, бассейны, многофункциональные залы, телестудии и многое другое.

Нередко бывает так, что сохраняемые оконные проёмы такого здания – единственное, что напоминает о существовавших некогда этажах в полученном едином объёме большой высоты.

Технология модернизации

В каждом случае модернизации зданий решаются типичные проблемы. Вот несколько примеров самых важных задач повышения эксплуатационного ресурса здания:

•  Обеспечение стабильности старого здания и пристроек к нему
•  Устройство современных перекрытий, рассчитанных на большие нагрузки
•  Изменение фасадов, требующее корректировки несущих наружных стен
•  Сооружение уникальных покрытий, в том числе – большепролётных систем.

Практика показала, что наиболее эффективное направление разработки конструкций для целей модернизации зданий – стальные каркасные системы. Легкость конструкций такого типа способствует обеспечению надёжного основания и фундаментов, снижает риск отрицательного воздействия на существующие части здания.

Стальные колонны каркаса –  основа конструкций пристройки к существующему зданию

Стальные конструкции позволяют сооружать самые высокие здания, перекрывать самые крупные пролёты. Так полюбившиеся многим структуры сплошного остекления также невозможны без соответствующего стального каркаса.

Для устройства надёжных фундаментов очень выгодно применение свайных систем. Из всего разнообразия конструкций такого типа фундаментов для целей модернизации больше всего пригодны буронабивные сваи. Их сооружение не связано с мощным ударным воздействием, значительными земляными работами. Такие системы можно безопасно устраивать в непосредственной близости к существующим объектам, а при необходимости буронабивные сваи можно сооружать внутри периметра здания, в котором сохраняются существующие перекрытия.

Грамотная и эффективная модернизация здания – это не только продление срока службы существующего объекта, не только адаптация его под запрос владельцев. Некоторые такие объекты можно воспринимать в качестве пилотных проектов, задающих тон развитию такого направления строительного дела и архитектуры.